Kommunale arealplanar er på mange måtar ferskvare: Dei skal gje uttrykk for kommunen si prioriterte arealdisponering for framtidige tiltak. Når reguleringsplanar ikkje vert oppdaterte i tråd med nye, overordna føringar, vert dei gradvis mindre føreseielege, relevante og funksjonelle.

Dette kan få konsekvensar for både innbyggjarar, utbyggjarar og kommunen.

For mange eigedomar gjeld det etter kvart fleire ulike arealplanar parallelt. Nyare planar har forrang for eldre planar viss det er motstrid, elles gjeld dei side om side, utan at dei eldre planane er endra eller oppheva. Dette kan gje uklare tolkingssituasjonar. Fleire kommunar gjennomfører difor no planvask i samband med rullering av arealdelen til kommuneplanen, etter føringar frå staten.

Kva er «planvask», og kvifor treng vi det?

«Planvask» er ei systematisk og strategisk gjennomgang av kommunale arealplanar, med mål om å sikre eit plangrunnlag som er oppdatert i lys av dagens kunnskap, lovverk og politikk.

Når arbeidet er gjennomført, vert reguleringa av den enkelte tomt ofte klårare, og behovet for dispensasjonar redusert.

Det kan vere behov for planvask både for planar som heilt eller delvis er gjennomførte, eller for utdaterte planar. Ved oppdaterte planar er det mindre risiko for at private og det offentlege investerer i tiltru til ein plan som ikkje lenger samsvarar med gjeldande krav, som kan føre til
avslag på etterfølgjande byggesøknad.

Det reduserer risikoen for tvistar knytt til uklar tolking
grunna motstrid mellom planar, og det vert mindre behov for dispensasjon.

Ulemper. Korleis bør grunneigarar og utbyggjarar handle?

Ikkje alle planar som vert varsla oppheva har mista sin aktualitet; enten for heile eller delar av planområdet. Grunneigarar og andre med utbyggjarinteresser innanfor planområdet, bør difor sette seg godt inn i kommunen sitt grunnlag (standpunkt) for varselet, og eventuelt dokumentere kvifor arealplanen ikkje er utdatert.

Kanskje er det allereie investert i infrastruktur eller bygningar som gjer at oppheving av planen blir urimeleg. Er det t.d. aktuelt med ei mindre reguleringsendring for å avgrense ulempene kommunen ser med planen?

Dei fleste kommunar har i dag strenge plankrav, som inneberer at det må lagast ny reguleringsplan for å kunne utføre tiltak om den gamle vert oppheva.

Kostnadane ved dette inneberer ofte at prosjektet ikkje lenger vert gjennomførbart. Reguleringsrisikoen (risikoen for stans av planarbeidet) kan også vere høg.

Husk høyringsfristen!

Marianne Aadland Sandvik (senioradvokat), Olav Pedersen (advokat/partner) og Ingrid Kyvig (advokat/partner)

Harris Advokatfirma AS