Nyboligsalget i Norge er på et historisk lavt nivå.

Ifølge Boligprodusentenes Forening var tredje kvartal i år det nest svakeste siden målingene startet i 1999. Salget har falt med 16 prosent hittil i år.

Byggebransjen roper varsko. Det pekes på høye renter, økte byggekostnader, krevende reguleringsprosesser og manglende politisk handlekraft.

Alt dette er reelle utfordringer. 

Men jeg savner ett spørsmål i debatten: Bygger vi egentlig boliger som er tilpasset dem som skal kjøpe dem?

Jeg har brukt de siste årene på å utvikle Strønoparken i Bjørnafjorden kommune. Her har vi forsøkt å gjøre noe ganske enkelt: Ta utgangspunkt i menneskene, livssituasjonen deres og hva de faktisk har råd til.

Resultatene har overrasket selv meg.

De unge har ikke sluttet å drømme om egen bolig

Det snakkes mye om at unge ikke kommer seg inn på boligmarkedet. Men hva gjør vi egentlig med det?

Vi fortsetter i stor grad å bygge boliger som forutsetter to gode inntekter, betydelig egenkapital eller økonomisk hjelp hjemmefra. Men samfunnet har forandret seg.

Flere bor alene. Flere etablerer seg senere. Vi får færre barn, og den tradisjonelle kjernefamilien er ikke lenger den eneste naturlige målgruppen for boligutvikling.

Likevel planlegger vi fortsatt store deler av boligmarkedet som om alle skal være to voksne med to inntekter og to barn.

Hva med sykepleieren, helsefagarbeideren, barnehageassistenten, butikkmedarbeideren eller den unge håndverkeren som er singel?

Dette er unge mennesker som har gjort akkurat det samfunnet har bedt dem om. De har tatt utdanning, skaffet seg arbeid og bidrar hver eneste dag i viktige yrker som får lokalsamfunnet vårt til å fungere. De har jobb, normal inntekt og et helt legitimt ønske om å eie sitt eget hjem.

Likevel møter mange av dem en nesten uoverkommelig terskel inn i boligmarkedet.

Og her kommer en urettferdighet vi snakker altfor lite om.

To ungdommer kan ha samme utdanning, samme jobb og nøyaktig samme lønn. Likevel kan den ene kjøpe bolig, mens den andre blir stående utenfor. Den avgjørende forskjellen? Foreldrenes økonomi.

Noen er heldige og har foreldre som kan stille med egenkapital, kausjon eller forskudd på arv. Andre har foreldre som verken har mulighet eller økonomi til å bidra.

Det betyr at muligheten til å eie egen bolig i stadig større grad kan bli avgjort av hvilken familie du kommer fra, fremfor hva du selv har oppnådd gjennom utdanning, arbeid og ansvarlig økonomi.

Skal virkelig foreldrenes bankkonto være viktigere enn ungdommens egen innsats og betalingsevne?

Jeg mener vi må ta denne forskjellsbehandlingen på største alvor. Vi kan ikke ha et boligmarked hvor flinke, arbeidsomme ungdommer med helt vanlige inntekter blir stående utenfor bare fordi de er single og ikke har velstående foreldre.

I Strønoparken bestemte vi oss for å gjøre noe konkret med dette.

Vi utviklet SVAL, en moderne bolig med to soverom, til 2 590 000 kroner. Samtlige 28 boliger ble solgt.

Deretter utviklet vi STARTBO, også med to soverom, til 2 790 000 kroner.

Her har vi nå over 50 nye ungdommer «på listen» til de kommende 2 STARTBO byggetrinnene.

STARTBO handler derfor om langt mer enn å bygge rimelige boliger. Det handler om å jevne ut forskjellene mellom unge menneskers muligheter til å etablere seg i egen bolig.

Vi kan ikke fjerne alle økonomiske forskjeller mellom familier. Men vi kan utvikle boliger som gjør at flere unge kan kjøpe på grunnlag av sin egen inntekt og økonomi, uten å være avhengige av foreldrenes formue.

Det er altså ikke mangel på boligdrømmer. Det er mangel på boliger som matcher lommeboken – og gir unge mennesker mer like muligheter til å realisere dem.

Sistegangskjøperne fortjener noe bedre enn en dyr sentrumsleilighet

Det er ikke bare unge førstegangskjøpere som har behov for en annen type bolig.

Vi har også en stor gruppe mennesker som er ferdige med den tradisjonelle familieboligen. Barna har flyttet ut. Den store eneboligen med fire soverom, to bad, trapper, stor hage og evig vedlikehold er ikke lenger nødvendigvis en drøm.

For mange er den blitt mer arbeid enn glede.

Men hva har boligmarkedet tradisjonelt tilbudt disse menneskene?

Små, skamdyre sentrumsleiligheter, gjerne med høye felleskostnader, begrenset uteplass og langt mindre frihet enn de er vant til.

For mennesker som har bodd i enebolig hele livet, hatt sin egen hage, garasje, terrasse og friheten til å gjøre som de vil på egen eiendom, er ikke nødvendigvis en leilighet i sentrum særlig fristende.

Da blir alternativet ofte å klore seg fast i den gamle eneboligen. Ikke fordi den fortsatt passer livssituasjonen, men fordi alternativet oppleves som både dyrere, trangere og kjedeligere.

Hvorfor skal det å bli eldre bety at man må gi fra seg friheten ved å bo i eget hus?

I Strønoparken valgte vi en annen løsning.

Vi utviklet moderne, lettstelte og kostnadseffektive eneboliger på ett plan. Ingen trapper, mindre vedlikehold og en bolig tilpasset den nye livsfasen.

Men viktigst av alt: De får fortsatt sin egen tomt, sin egen inngang, sin egen terrasse og friheten til å være kreative på egen eiendom. De kan stelle i hagen, innrede uteplassen og fortsette å leve det livet de trives med.

Samtidig kan de selge den store, gamle familieboligen, frigjøre betydelig kapital og få en helt ny og lettbodd enebolig med langt mer oversiktlige kostnader.

De får altså beholde friheten, frigjøre penger og flytte inn i en splitter ny bolig som passer livet de lever nå.

Resultatet?

18 ettplanshus solgt i løpet av sommeren. Hele tilbudet er utsolgt, og de første flytter inn før jul.

Midt i en av de svakeste periodene for nyboligsalg på nesten 30 år!

Én ny bolig kan sette flere boliger i bevegelse

Her kommer kanskje det mest interessante.

Når et par i 60-årene selger sin store, eldre enebolig og flytter inn i et nytt ettplanshus, skjer det noe langt viktigere enn bare ett nyboligsalg.

De frigjør en stor familiebolig. En bolig som kanskje har fire eller fem soverom, stor hage og god plass til en familie med barn. En bolig som trenger oppussing og vedlikehold, men hvor nettopp neste generasjon kan ha både behovet, energien og motivasjonen.

Samtidig får selgerne en enklere hverdag og kan frigjøre kapital som gir dem større økonomisk frihet og trygghet.

Plutselig har én ny bolig bidratt til at to generasjoner får en bolig som passer bedre til livet de lever.

Dette er boligsirkulasjon i praksis. Og det er et perspektiv jeg synes mangler i store deler av boligpolitikken.

Vi må slutte å måle vellykket boligutvikling bare i antall nye boliger. Vi må også se på hvilke eksisterende boliger som frigjøres, hvem som får tilgang til dem, og hvordan vi utnytter den samlede boligmassen bedre.

Men vi må også utfordre en annen inngrodd tankegang i boligmarkedet: At enhver bolig skal selges til høyest mulig pris, helst etter en budrunde hvor kjøperne presses til smertegrensen.

Maksimal salgspris er ikke nødvendigvis det samme som maksimal verdiskaping.

Vi har valgt å satse på gode, forutsigbare fastpriser og boliger hvor kjøperne opplever at de får mye igjen for pengene.

Det engelske uttrykket «value for money» er egentlig ganske treffende.

God kvalitet til en fornuftig, fast pris slår sjelden feil.

For oss har dette vist seg å være en langt bedre strategi enn å forsøke å presse hver eneste krone ut av hver enkelt boligkjøper.

Vi må slutte å bygge for gårsdagens familier

Det er nesten litt absurd.

På den ene siden har vi unge mennesker som ikke har råd til å kjøpe en stor enebolig. På den andre siden har vi eldre mennesker som sitter i store eneboliger de ikke lenger trenger eller ønsker å vedlikeholde.

Og mellom disse gruppene står en byggebransje som sliter med å selge nye boliger.

Er det ikke på tide å koble disse behovene bedre sammen?

Det betyr selvfølgelig ikke at vi skal slutte å bygge store familieboliger. Tvert imot. Store familier trenger store boliger, og mange ønsker nettopp plass, flere soverom og muligheten til å forme sitt eget hjem.

Men vi må bli langt flinkere til å koble samfunnsutviklingen med sunn fornuft og faktiske behov.

Når flere bor alene, familiene blir mindre, befolkningen blir eldre og boligøkonomien endrer seg, kan vi ikke fortsette å utvikle boliger etter de samme oppskriftene som før.

En singel 27-åring trenger ikke nødvendigvis 150 m². Et par på 65 trenger ikke nødvendigvis 220 m² over tre etasjer. Og en småbarnsfamilie trenger kanskje nettopp den store eneboligen som blir ledig når sistegangskjøperne flytter videre.

Dette er ikke komplisert. Det er vanlig forbrukerforståelse.

God boligutvikling handler ikke om å bygge mest mulig eller dyrest mulig. Det handler om å bygge det folk faktisk trenger, ønsker seg og har råd til.

Boligbransjen må begynne med kunden – ikke tegnebrettet

I nesten alle andre bransjer er det en selvfølge å utvikle produkter med utgangspunkt i kundenes behov, preferanser og betalingsevne.

Men i boligbransjen virker det tidvis som om vi gjør det motsatt.

Først regulerer vi. Så tegner vi. Deretter kalkulerer vi. Og til slutt håper vi at noen har råd til å kjøpe.

Når boligene ikke blir solgt, forklarer vi det med rentenivået og markedssituasjonen.

Selvfølgelig påvirker rentene salget. Selvfølgelig har byggekostnadene blitt for høye.

Men kanskje vi også må våge å stille spørsmål ved selve produktet?

En bolig til seks millioner blir ikke mer overkommelig for en singel sykepleier bare fordi renten går ned med et halvt prosentpoeng.

Vi må utvikle boliger med riktig størrelse, riktig funksjon og riktig pris helt fra starten.

Men det er heller ikke nok å tegne en rimelig bolig og håpe at regnestykket går opp.

For å lykkes må utbyggerne selv være villige til å tenke nytt. De må involvere seg langt mer i hele verdikjeden, samarbeide tett med arkitekter, entreprenører og fagbedrifter, utfordre etablerte løsninger og utnytte de virkemidlene som faktisk finnes.

Det handler om å planlegge smartere, standardisere der det er fornuftig, samordne innkjøp, redusere unødvendige kostnader og finne effektive løsninger i alle ledd.

Og ikke minst handler det om at utbyggeren må være aktiv og engasjert i hele prosessen, fra første idé til nøkkelen står i døren.

Det er ikke nok å vedta at vi skal bygge rimeligere boliger. Noen må faktisk gjøre jobben med å få dem rimelige!

Det krever kreativitet, samarbeid, vilje til å utfordre gamle arbeidsmåter og en kontinuerlig jakt på kostnader som kan reduseres uten at det går på bekostning av kvaliteten.

Mange små forbedringer gjennom hele prosjektet kan til slutt utgjøre forskjellen mellom en bolig folk har råd til, og en bolig som aldri blir solgt.

Rimelig boligbygging skjer ikke av seg selv. Den må utvikles, organiseres og gjennomføres.

Og kommunene må legge til rette for det.

Ferdig infrastruktur er en enorm mulighet

I Strønoparken har vi allerede investert store beløp i veier, gangarealer, vann, avløp, belysning og annen infrastruktur.

Da er det både økonomisk og samfunnsmessig fornuftig å utnytte denne infrastrukturen til å bygge boliger som det faktisk er behov for.

Alternativet er å starte helt nye boligfelt med omfattende reguleringsarbeid, nye veier, nye VA-anlegg og store grunninvesteringer.

Hvem betaler til slutt?

Boligkjøperen.

Og hvem rammes hardest?

De med vanlige inntekter.

Derfor må også kommunene tørre å være fleksible når utbyggere kommer med gjennomarbeidede løsninger som gir flere mennesker mulighet til å eie sin egen bolig, uten tilsvarende behov for ny infrastruktur.

Men ansvaret ligger ikke bare hos kommunene og politikerne.

Utbyggerne må også ta sin del av ansvaret, være løsningsorienterte og bruke kreativiteten til å gjøre boligene rimeligere – ikke bare til å gjøre dem dyrere.

Det er i samspillet mellom god planlegging, effektiv utbygging, eksisterende infrastruktur og reell forståelse for kjøpernes behov at de store mulighetene ligger.

Kanskje løsningen på boligkrisen begynner med et enklere spørsmål?

Jeg påstår ikke at vi i Strønoparken har funnet løsningen på alle utfordringene i det norske boligmarkedet.

Men vi har erfart noe som burde være interessant for både politikere, planleggere, banker og resten av byggebransjen.

Vi har solgt boliger til unge førstegangskjøpere. Vi har solgt boliger til sistegangskjøpere. Vi har bidratt til å frigjøre eksisterende familieboliger.

Og vi har gjort dette samtidig som nyboligsalget nasjonalt er på et historisk lavt nivå.

Det er ikke tilfeldig.

Vi har utviklet boligene med utgangspunkt i kjøpernes behov og økonomi, jobbet aktivt for å holde kostnadene nede og valgt forutsigbare fastpriser fremfor å maksimere salgsprisen.

Vi har begynt i riktig ende. Hos menneskene som faktisk skal bo der.

Kanskje vi burde gjøre litt mer av akkurat det i norsk boligpolitikk?

For boligkrisen løses neppe bare ved å bygge flere boliger.

Den løses ved å bygge flere av de riktige boligene – til priser vanlige mennesker faktisk har råd til.

Klas Færøvik
Daglig leder, Strønoparken AS